새책나와라

“이미 두 개의 전환기가 시작되었다!”

선대인 소장이 4년 만에 내놓은 본격 부동산 예측서

거대한 빚더미에 발목 잡힌 대한민국

5년 안에 끝낼 것인가? 20년을 더 고생할 것인가!

■ 책 소개

“왜 한국만 유독 ‘집값 떠받들기’에 목숨을 거는가”

부동산 시장에서 더 이상 피할 수 없는 것들

우리는 지금 두 가지 부동산 전환기를 한꺼번에 통과하고 있다.

첫 번째, 부동산시장 사이클 측면에서 대한민국은 이미

부동산 대세상승기에서 대세하락기로 접어든 상태다.

두 번째 전환기는 단순한 부동산시장 사이클 전환을 뛰어넘는다.

이는 해방 이후 한국사회를 지배해온 부동산 패러다임의 근본적 전환이다.

모든 시장에는 사이클이 있다. 부동산시장이라고 예외일 리 없다. 그런데 유난히 한국만 부동산시장이 계속 성장해야 한다고 주장하고 있다. 이미 과거에도 증명되었고, 다른 나라의 경우에서도 입증되었듯이, 부동산시장도 오르막이 있으면 내리막이 있기 마련이다. 게다가 그 오르막이 너무 급격했다면, 내리막에서 사회 전체가 치러야 할 대가는 엄청나다. 그 대가는 단순히 ‘집값이 내린다’ 정도가 아니다. 집이라는 데 발목 잡혀 일반 가계가 평생을 갚아야 하는 빚에서부터, 다음 세대 전체의 인생이 망가질 수도 있다.

그런데 여전히 한국에서는 부동산 문제의 해결책을 오로지 ‘집값 떠받들기’로만 생각한다. 실제로 그 집값을 떠받드는 데 온 노력을 쏟느라, 한국 경제의 재활을 위해서 꼭 진행되어야 하는 과제들은 다 지지부진하다. 건설업계의 건전한 구조 변화를 유도하고, 금융의 재무 구조를 건강하게 개선해야 할 때, 오히려 기존의 부실을 계속 유지하거나 더 키우고 있다.

때문에 이미 한국의 부동산시장은 ‘연착륙(소프트 랜딩)’을 할 수 있는 마지막 기회도 놓쳤다. 선대인경제연구소의 선대인 소장이 4년 만에 부동산 관련 책을 전격 출간한 이유도 바로 이 절박함 때문이다. 왜 정부의 정책은 계속 효력이 없으며, 기존의 부동산 관련 업계는 조금만 더 있으면 부동산 경기가 회복될 것이라는 이야기만 반복하는가. 모두가 바라는 부동산 연착륙은 이미 불가능하다. 이 책은 앞으로 한국 부동산시장이 너무나도 당연하게 겪게 될 향후 5년에서 20년의 사이클을 전망한다. 그리고 이를 통해 여전히 잘못 전달되고 있는 정보를 걷어내고, 개인이 감당할 수 있는 고통을 최소화하는 방법을 찾고자 한다.

“거품 빼기, 지금 놓치면 20년 동안 답이 없다”

대한민국 부동산, 연착륙이 아닌 견착륙(펌 랜딩) 시도해야

이미 하우스푸어로도 모자라 이제 전월세푸어들까지 양산하는 단계에 들어섰다.

현재 전세난의 상당 부분은 정부의 부동산 부양책이 초래한 측면이 매우 크다.

지금 정부의 부양책은 주택시장의 자연스러운 흐름을 교란시켜

오히려 전세난을 계속 악화시키고 있다.

지금이라도 적극적으로 부동산 거품 빼기에 나서야 한다.

지금 대한민국 부동산시장에 필요한 것은 연착륙이 아닌 견착륙(펌 랜딩, firm landing)이다. 날씨가 좋고 활주로 길이도 충분하면 부드러운 소프트 랜딩을 선택하는 게 좋겠지만, 날씨가 나쁘거나 활주로 길이가 짧을 때는 선택이 달라져야 한다. 고도를 조금 빠르게 떨어뜨리면서 거칠게 착륙하는 방법이 오히려 더 큰 사고를 막을 수 있어 더 안전한 착륙법일 수 있다. 그래야 경착륙(하드 랜딩, hard landing)을 하게 되는 일을 막을 수 있다. 지금 한국 부동산시장이 시도해야 하는 것은 펌 랜딩이다.

그런데 지금 박근혜 정부에 들어서도 전혀 달라지지 않고 있는 기본 기조는 ‘부동산이 살아야 경제가 산다’는 것이다. 하루빨리 이 논리에서 벗어나야 한다. 그렇다면 한국 부동산시장의 효과적인 견착륙을 위해서는 어떤 전략이 필요할까.

첫째, 부실 부동산에 대한 정리 신호를 분명히 주어야 한다. 이는 무엇보다 더 이상 하우스푸어를 양산하지 않기 위해 필요하다. 둘째, 주택대출 규제를 단계적으로 강화해야 한다. 거치기간 만기 연장이나 대출 갈아타기를 단계적으로 막아야, 가계대출 부담이 일시에 몰리는 현상을 분산시킬 수 있다. 셋째, 공공적 차원에서 가계 컨설팅을 실시한다. 지금 빚을 제대로 갚지 못하는 현상에 몰리면 가계는 거의 죄인 취급을 받지만 금융업체는 아무런 제재도 받지 않는다. 따라서 공공 재무 컨설턴트가 가계를 대신해 금융업체와 좀 더 대등한 입장에서 채무상환 기간과 조건을 재조정할 수 있도록 해야 한다. 넷째, 건설업계 시장 청소를 해야 한다. 특히 개발공기업들의 자산을 매각하는 방식으로 부채를 정리하고 불필요한 사업을 정리해야 한다. 다섯째, 재정 지원의 초점을 저소득층 복지로 전환해야 한다. 부동산 거품이 꺼질 때 많은 가계가 신용불량자가 되지 않도록, 정부가 불똥이 튄 사람들에게 복지 혜택을 확대하여 충격을 줄여야 한다.

지탱할 수 없는 부동산 거품을 유지하려고 전월세 세입자까지 곤경에 몰지 말고, 적극적으로 이와 같은 정책을 써야 한다. 그래야 부동산에 묶여 있는 돈들이 생산 경제로 흘러가면서 한국경제가 새로운 활로를 찾을 수 있다.

“한국 부동산, 어떤 길을 선택할 것인가”

스웨덴과 일본, 같은 부동산 위기를 겪은 두 나라의 다른 선택

한국 정부는 일본의 전철을 피해야 한다며, 부동산시장을 떠받치는 조치를 쓰고 있다.

부동산 거품이 꺼지는데도 가계부채를 2008년 이후에만 300조 원 가량 늘렸다.

LH공사 등 주요 개발공기업들의 부채는 두 배 이상 폭증시켰다.

초저금리 모기지대출을 내놓아 가계를 부동산 거품의 늪으로 끌어들였고,

지방 부동산 거품까지 부풀도록 방조했다.

많은 이들이 한국의 부동산시장을 이야기하면서 일본의 장기침체를 거론한다. 특히 ‘일본의 전철을 피해야 한다’면서 어떤 조치를 취해서라도 부동산시장을 떠받쳐야 한다고 말한다. 그러나 큰 틀에서 보면 지금 한국이 가고 있는 길은 오히려 일본의 궤적을 따라가고 있다. 이 책에서는 이제까지 일본의 부동산시장에 대해 잘못 알려진 사실들을 밝히고, 부동산 거품에 대응했던 여러 나라 중에서 스웨덴의 경우를 통해 한국 부동산시장이 가야 할 실마리를 제시한다.

흔히 일본의 부동산 거품 붕괴를 두고 ‘너무 늦게, 너무 강한’이라는 표현을 쓴다. 부동산 거품을 빼기 위해 ‘너무 늦게’ ‘너무 강력한’ 대책을 쓴 탓이라는 것이다. 그러나 사실 일본이 장기 침체에 빠진 이유는 ‘너무 늦게’까지 부실정리와 구조조정을 미뤘고, 추가적인 거품을 조장할 정도로 ‘너무 강한’ 부양책을 쓴 탓이 크다. 반면 스웨덴의 선택은 확실히 달랐다. 스웨덴은 부동산 거품이 꺼지기 시작하자 신속하게 부실채권 정리에 나섰다. 금융위기를 대처하기 위해 은행지원청을 설립하고, 배드뱅크를 설립해 부실채권을 정리했다. 무엇보다 일본처럼 대규모 재정을 동원한 건설 부양책을 쓰지 않은 것은 물론, 가계를 부동산 거품의 늪으로 끌어들이지 않았다.

지금 한국은 수도권 주택가격이 13% 정도밖에 빠지지 않았다. 그런데 일본도 부동산 가격이 40% 이상 꺼진 상태에서 진행한 각종 부동산 부양책을 쓰고 있는 것이다. 이래서는 지속적인 경기 회복과 부동산시장 회복으로 가는 길은 불가능하다는 점을 이 책은 밝히고 있다.

“대세하락기, 어떤 일들이 벌어질 것인가”

가계 상황별로 다른 대처법에서부터 향후 인구 변화에 따른 한국 사회 전망까지

“집은 늘어나는데 그걸 사줄 수 있는 인구는 계속 줄어들고 있습니다.

이 추세대로라면 2030년에는 2000년의 1/4 수준으로 줄어들어요.

지금 전세난 심각하다고 빚 내서 집을 사면 평생 빚 갚으면서 살게될 수 있습니다.”

- 선대인, 2013년 11월 25일 <부동산 패더다임 전환기의 생존법> 강연 중에서

지난 11월 25일 건국대학교 새천년관에서 열린 선대인경제연구소 특별 강연회에는 600여 명의 사람들이 모였다. '부동산 패러다임 전환기의 생존법'이라는 주제로 우석훈(내가 꿈꾸는 나라 공동대표), 최윤식(아시아 미래인재 연구소장), 선대인(선대인경제 연구소장)이 연 이날 강연의 열기는 매우 뜨거웠다. 아기를 데리고 온 젊은 신혼부부에서부터, 손을 맞잡고 온 노부부까지. 그 다양한 연령층은 대한민국의 모든 계층들이 집 문제로 고민하고 있음을 보여주었다. 특히 한국 사회의 ‘인구 변화’에 주목하여 한국 부동산시장을 전망한 이 날의 강연은 부동산 업계의 입장만 대변했던 기존의 부동산 강연들과는 확연하게 질적으로 달랐다. 특히 다른 강연들이 주택소유자들만을 대상으로 하는 ‘집값 예측’식 강연이라면, 이 날의 강연은 전세 세입자들, 1인 가구, 노년층의 노후 대책 등 현실 경제에 필요한 내용들을 중심으로 진행되었다는 점에서 큰 호응을 얻었다.

이 책에서도 저자 선대인 소장이 가장 공들인 것이 바로 이 부분이다. 7가지의 주거 유형에 따른 일반 가계들의 대응법, 부동산 대세하락기에 가져야 할 10가지 자세, 세입자들을 위한 전월세 시장에 대한 전망 등을 꼼꼼하게 담고 있다. 특히 급격한 고령화로 대표되는 한국 사회의 인구 변화와 가구 변화에 대한 구체적인 데이터 분석을 통해, 10년 후 주택 시장에서 펼쳐질 10대 현상을 전망한 부분들은 선대인 소장만의 가장 큰 장점이라고 할 수 있다.

대세하락 사이클과 주거 패러다임의 변화라는 두 개의 거대한 전환기가 시작된 대한민국. 이미 사람들은 실제로 변화를 체감하고 있는데, 한국 경제의 방향은 유독 부동산시장에서만큼은 시대착오적인 행보를 보여주고 있다. 이에 대한 명확한 반증과 해법을 담으려고 노력한 《선대인, 미친 부동산을 말하다》. 이 책은 향후 20년 동안 대한민국에서 집 때문에 고민하는 이들이라면 반드시 챙겨 두어야 할 필독서가 될 것이다.